深赛格（000058）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

(资料图片仅供参考)

（一）公司所处主要行业发展现状

1.电子市场流通

2022年，受全球经贸摩擦、美联储加息等国内外环境带来的不确定性影响，实体经济持续面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重压力，国内各地电子专业市场开始出现规模收缩、业态调整、转型升级的现象。随着相关政策的出台，电子市场行业的人流、物流及产业供应链的运转逐步恢复畅通循环，叠加降准降息、减税降费、政府加大力度刺激消费等措施，带动电子市场行业需求复苏，为电子终端产品流通交易市场提供了有力支撑。

2.物业经营管理与城市服务

2022年，国家相关部门陆续出台多项政策文件推动物业管理行业融入社会基层治理，物业管理行业挑战与机遇并存。“十四五”期间，产业转型升级和居民消费升级带来的多元化服务需求，要求物业服务行业不断拓展服务边界，从鼓励发展社区养老、托育、家政、餐饮、零售等生活性多元服务，提供专业化服务，到城市环卫相关服务标准修订，助力行业提升服务质量提供了规范和指引，都将进一步打开物业行业的发展空间。未来物业服务企业将持续深入参与城市治理领域，发挥精细化、专业化、市场化优势，填补当前城市服务领域的部分短缺或空白，提高城市综合治理水平。

3.新能源业务

“碳达峰、碳中和”成为全球共识，双碳目标驱动下，国内外频频释放利好政策，持续加码鼓励清洁能源的快速、健康发展，光伏产业市场需求旺盛，光伏行业进入高速发展阶段。国际俄乌冲突导致传统能源价格高企，光伏发电性价比凸显；国内政策鼓励新能源基建稳健发展，国家多个相关部门、各省陆续发布碳达峰实施方案，构建起了目标明确、措施有力的“碳达峰、碳中和”政策体系。随着光伏产业技术进步和生产规模的提升，光伏发电成本显著下降，逐步展现出经济性优势。在产业政策引导、市场需求驱动、经济性提高等因素驱动下，光伏产业关注度和影响力不断提升，给光伏行业带来了历史性机遇。国家能源局数据显示，截至2022年12月底，太阳能发电装机容量约390GW，同比增长28.1%，2022年光伏新增装机规模87.41GW，同比增长60.3%。

4.检验检测认证

2022年，检验检测行业受人流、物流受阻的影响，检验检测机构无法为客户提供及时、高效的服务。2022年底，随着政策的调整，预计检验检测行业将逐步回归正轨。为统筹推进“十四五”时期认证认可检验检测行业发展，市场监管总局印发《“十四五”认证认可检验检测发展规划》，明确了“十四五”时期认证认可检验检测发展的总体要求、发展目标、发展任务和保障措施，体现了国家对认证认可检验检测行业的高度重视和发展决心。

（二）公司所处行业地位

在电子市场流通领域，公司作为中国电子专业市场经营模式的创办者，经过30多年的发展，以直营、联营及委托经营的方式在全国已开办20余家电子专业市场，形成了覆盖珠三角、长三角、辐射全国的连锁电子专业市场体系，在国内外拥有较高的品牌影响力。公司紧跟电子信息行业发展趋势，跟踪消费习惯变化，适时调整业态组合，始终保持公司所经营的电子专业市场在行业内处于领先地位。

在物业经营管理与城市服务领域，公司拥有2家国家一级物业管理资质企业，在行业内较早推行ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO45001职业健康安全管理体系。报告期内，公司荣获“2022年深圳市物业服务企业综合实力100强企业第13名、2022年中国物业服务企业综合实力500强企业第45名”等荣誉资质，品牌影响力不断增强，品牌效应逐步凸显，竞争力显著提升，在学校、医院、政府公建类物业等细分市场中享有较高的行业知名度。在新能源领域，公司深耕光伏发电，形成了集新能源投资、建设、运营及光伏组件研发生产于一体的新能源产业链，为客户提供绿色综合能源解决方案。同时，组建了专业的团队，在组织架构和人才梯队搭建等方面为公司新能源业务的发展提供了有力支持。公司致力于成为深圳市国资系统内新能源综合解决方案提供商，助力 “碳达峰、碳中和”目标的实现。公司凭借专业能力和优质服务，在行业内赢得了良好声誉。

在检验检测认证领域，公司持续深耕航空航天、军工、交通等细分市场，并不断提升自身在科技创新方面的实力，获得多项发明专利和软件著作权，并在公司的产品及检测服务中得到应用。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司主营业务包括以通信市场、电子专业市场为核心的电子市场流通业务，以物业经营及物业管理服务为核心的城市服务业务，以新能源与检验检测认证为代表的战略性新兴业务。

公司的经营模式为：以公司“十四五”战略发展规划为指引，进一步巩固发展电子市场流通和物业经营管理与城市服务2大存量业务，聚焦新能源应用1个核心增量业务，打造1个具有较强资源整合和管控能力的产业运营总部，奠定战略新兴产业发展基础，逐步释放深赛格的品牌与服务优势。通过品牌价值提升、经营模式优化，提高电子专业市场的服务质量，保持行业领先地位；以电子专业市场、物业经营及管理服务为支撑，纵向向产业链上下游延伸，横向聚焦战略性新兴产业，强化资本运作、聚焦细分领域，着力建设新能源产业投资平台，促进公司高质量转型发展。

报告期内，公司电子市场流通、物业经营管理与城市服务、新能源、检验检测等业务稳健发展；公司积极响应国家“双碳”建设发展目标，设立了新能源投资公司作为赛格新能源专业投资平台，完成多个新能源项目的投资建设和新能源业务在全国多区域的布局；公司落实国企房屋租金减免的文件精神和工作要求，积极履行国企社会责任，扎实推进租金减免工作；公司强化内部管理，盘活资产，提质增效，公司整体资产质量有所提高。

报告期内，公司完成营业总收入约182,880万元，同比减少约16,585万元，减幅约8.31%；实现利润总额约6,634万元，同比减少约13,577万元，减幅约67.18%。收入变动的主要原因是：①本报告期公司响应政府号召实施租金减免的政策，减免租金减少营业收入约15,972万元；②受全国房地产市场回落等因素影响，房产销售收入减少约3,687万元。利润总额变动的主要原因是：上述减免租金的影响。

（一）电子市场流通

公司电子市场流通业务涵盖赛格电子市场和赛格通信市场两大品牌，控股、参股、授权经营的公司共计20余家，总经营面积超过35万㎡，其中控股经营的电子市场主要包括：深圳赛格电子市场、赛格通信市场、西安赛格、长沙赛格、西安海荣赛格、南京赛格、苏州赛格、吴江赛格、龙岗赛格、顺德赛格等。

报告期内，公司及所属企业围绕“电子市场+”战略规划，聚焦“保安全、稳经营、强管理”，积极应对市场变化，强化资产管理，盘活存量资产促进资产增效；公司顺应市场消费习惯的变化，以现有的电子市场流通业务为基础，逐步向产业链上下游延伸，加快融合新业态，逐步构建以消费体验为核心的多种业态并存的现代综合性电子专业市场，保持电子市场流通业务的稳定经营，持续推动电子市场流通业务的转型升级。

（二）物业经营管理与城市服务

报告期内，公司按照战略规划，结合自身实际情况，进一步夯实存量业务、拓展增量业务、稳步处理历史遗留问题，为新一年度的稳步发展奠定了基础。公司在管项目涵盖政府机关、产业园区、住宅、写字楼、医院、学校等多种业态，并以“科技创新、优质服务”为驱动，通过自主研发、人才技术引进、校企合作等形式，逐步由物业经营管理向科技化、数字化、智慧化的城市服务和公共服务深耕细作，助力协同政府营造安全、和谐、文明、幸福的高质量现代化城市环境。

（三）新能源业务

报告期内，公司积极响应国家“双碳”建设，设立了新能源投资公司作为赛格新能源专业投资平台，完成天津海吉星、麦捷科技（300319）、梧州国龙、哈尔滨西站等多个新能源电站项目投资建设，同时在东北、西南、华中、华南等区域布局新能源业务，在广东、广西、湖南、黑龙江等省、市、地区储备丰富的电站资源，为后续光伏电站投资建设奠定坚实基础。公司投资建设的碲化镉发电玻璃全自动化生产线实现满负荷生产。

（四）检验检测认证

报告期内，公司进一步巩固夯实在军工航天、轨道交通的检验检测及相关领域优势和地位。公司运用自主技术为中国航天提供的高质量服务获得肯定。

1.宏观经济与市场情况分析

2022年度，随着各类政策出台，生产建设需求将逐渐释放，市场回暖可以预见。2022年度，宽松的货币环境降低了企业融资的成本，由于对流向房地产资金的严格把控，大部分资金流向了教育、科技、基础建设等方向，有利于实体经济的发展。另一方面，由于银行存款利率降低，居民储蓄意愿下降，间接促进消费需求释放，同时带动了投资意愿的增强，刺激经济增长。

2.主要项目所处区域市场分析

公司地产项目目前主要在深圳、惠州、南通。

3.新增土地储备项目

4.累计土地储备情况

5.主要项目开发情况

6.主要项目销售情况

7.主要项目出租情况

鉴于电子专业市场及物业经营及管理为公司主营业务，自有物业出租情况及收入已列示在电子市场流通业务及物业经营与管理业务板块中。

8.土地一级开发情况

9.融资途径

10.发展战略和未来一年经营计划

11.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

13.报告期内相关商业地产业务的进展情况

（a）南通赛格时代广场项目

报告期内，南通赛格的主要业务为存货销售，实现认购销售面积1,320.2㎡，截至2022年12月底，南通赛格累计实现认购销售面积23,768.59㎡。

（b）赛格新城市（300778）广场项目

报告期内，赛格新城市物流房产及一期 2号楼签订的房屋买卖合同因未满足合同约定的交易条件已解除。

（c）惠州群星赛格假日广场项目

报告期内，惠州群星二期建设按计划推进，并推进二期项目经营工作。截至2022年12月31日，赛格假日广场一期商场累计已租赁面积14,014.04㎡，2022年新增租赁面积1,321.77㎡；赛格假日广场一期写字楼累计已租赁面积618.59㎡，2022年新增租赁面积618.59平方米。

三、核心竞争力分析

公司秉持稳健、高质量、可持续发展的理念，积累了良好的口碑、品牌、信用及行业外部资源，为实现公司产业长远布局及发展提供了坚实保障。

（一）电子市场流通领域

公司深耕电子信息行业，通过长期稳健经营，建立了以深圳华强北为中心，覆盖珠三角、长三角，辐射全国的连锁电子专业市场体系，是国内乃至亚洲规模领先的综合类电子专业市场，在国内外拥有较高的品牌影响力。公司注重核心团队的打造和管理，培养了一支职业化、市场化、专业化的运营及管理团队，建立了成熟的市场运营、管理体系，拥有一批忠诚度较高的客户资源，支持公司持续保持品牌优势及行业领先地位。

（二）物业经营管理与城市服务领域

公司具有国家一级物业管理资质，经过多年的精耕细作，已成为集超高层楼宇、学校、医院、政府等公共物业服务能力及科技实力于一体的国内一流综合物业服务商。公司凭借扎实的服务质量、稳定的运营能力、良好的客户口碑获得多项荣誉称号，公司名列“中国物业服务企业综合实力500强企业第45名”、“深圳市物业服务企业综合实力100强企业第13名”。公司积累了丰富的业务拓展经验及市场化的竞争能力，能独立面向市场，发挥自身专业优势，实现经营规模和经营业绩的稳健增长。

（三）新能源领域

公司形成了集新能源光伏投资、建设、运营及光伏组件研发生产于一体的新能源产业链，为社会提供清洁电力，助力打造清洁、安全、可靠、智慧、高效的人居环境。公司组建了专业团队，在组织架构和人才梯队搭建等方面为公司新能源业务的发展提供了有力支持。

光伏产品方面，公司生产的碲化镉发电玻璃具有弱光性能好、温度系数低、长期衰减低、美观大方、可灵活定制、透光性可调等优势，尤其作为绿色建筑环保材料能够广泛应用在光伏建筑一体化等领域。

分布式光伏电站方面，公司经过多年的发展，积累了丰富的光伏电站投资、建设、运营及管理经验，拥有电力工程施工总承包资质，在全国多个区域成功投资分布式光伏电站，并网发电效果良好，且公司客户多为大型央国企及上市公司等优质企业，较好的战略合作有效保证光伏业务运营的稳健性，同时也形成了较强的客户粘性。

（四）检验检测认证领域

公司在检验检测认证领域布局了试验设备研发制造及试验服务两大环节，同时覆盖了航天、轨道交通等优质的下游细分领域。公司注重创新发展，不断提升研发能力和技术水平，拥有多项发明专利，有一定的市场基础和客户资源。

四、公司未来发展的展望

（一）公司未来发展规划

2023年，公司坚持稳中求进，不断巩固发展以电子市场流通和物业经营管理与城市服务两大基本盘，多措并举提质增效，夯实产业基础。同时，抢抓行业战略机遇，加大新能源领域的投资力度，聚焦“低碳城市”理念，侧重减碳增汇，扩大市场份额，实现公司经营规模和效益的稳步提升。

（二）总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期的进展

1.打造新能源闭环生态产业链，持续加大新能源投资力度

为大力发展新能源光伏业务，公司设立新能源（001258）投资平台，实现投资、建设、运营及光伏组件研发全产业链布局。全年持续加大新能源业务投资力度，不断开发储备优质资源，抢占分布式光伏电站市场，并推动电站建设并网，已成功投资、运营、储备多个优质项目；同时，积极推动光伏建筑一体化、光储充等创新应用，打造绿色、低碳园区示范项目。

2.加大资源整合力度，推动电子市场业务提质增效

推动电子专业市场业务实施集中经营管理模式，以提升整体运营效率、降低运营成本，实现电子市场战略逐步落地，持续发挥电子市场业务“压舱石”作用。

3.协同发展，推动存量业务创新发展

物业经营管理与城市服务业务，通过与新能源业务协同发展，创新经营模式，为客户提供绿色、高质量的附加价值，提高客户满意度，从而提升整体市场竞争力，品牌实力稳步提升。

（三）公司业务发展可能面临的主要问题

1.宏观调控政策风险

公司新能源光伏业务与国家宏观经济政策及产业政策关联性较高，政策调整将对公司的经营产生直接影响。

应对举措：公司将持续密切关注政策变化，加大创新力度，提升产品的核心技术，增强自身核心竞争力。同时，内外兼修，加强内部经营管理效率及市场拓展力度，增强抗风险能力，以降低政策变化带来的影响程度。

2.市场竞争加剧风险

公司目前所经营的业务领域多数处于竞争激烈的行业，在行业竞争持续加剧的趋势下，可能面临电子市场租户流失、物业市场份额减少、光伏项目拓展难度加大等风险。

应对举措：（1）公司将密切关注行业发展趋势，对市场供需情况、行业上下游产业链、企业竞争格局等进行深入分析，积极应对，及时抢占市场先机；（2）完善内部管理机制，加强资源协同、降本增效，做好存量项目管理的基础上，积极拓展市场，扩大市场占有率，提高企业自身的行业竞争力；（3）积极探索新的经营模式，不断寻求突破点，为长远发展积蓄动力。

（四）2023年公司重点工作

1.加大投资规模，拓展业务资源，助力“低碳城市”塑造

公司将加大在新能源业务板块的投资力度，拓宽融资渠道，拓展业务资源，加快推进分布式光伏电站的投资及建设，不断提升自持分布式光伏电站规模，开发在线运营管理平台，提高运维保障能力，保持对新能源光伏产业趋势的持续研究及对市场商业模式的跟踪，适时尝试创新商业模式，进一步提高盈利能力。其次，公司将加大创新研发投入力度，提高产品应用落地能力及技术解决方案能力，加快推进新型绿色低碳建筑电力系统的应用，打造示范项目，塑造赛格新能源品牌。

2.持续优化基础业务领域，提质增效，巩固品牌价值

公司将加强各电子专业市场的资源整合，提升服务质量，优化运营模式，提高运营效率。同时，紧跟市场趋势，引入新业态及新品类，实现市场整体业态的新陈代谢，实现电子专业市场的可持续发展。

3.加快物业经营管理与城市服务业务的升级

公司将继续深耕物业管理领域，尤其是学校、医院、政府等公建物业，以开放的服务意识和创新的服务能力，推动公司业务升级。一方面持续升级物业服务标准，增强优质客户粘性，同时，持续强化市场拓展能力，多业态布局；另一方面，继续探索与公司新能源业务的协同发展，充分利用新能源技术赋能物业服务价值，打造低碳园区、低碳社区，助力公司深度融入城市服务领域。

4.深化人才体系建设，助力公司长远发展

公司坚持“市场化、职业化、专业化”原则，通过制定科学的人才选用和培养体系，持续加强人才梯队建设和专业化人才培养，适应新形势下的业务发展需要，满足公司未来高质量发展的人才需求。